原标题：2022年前买房的你们，现在亏了多少钱？
朋友2021年在乐山大佛对面买房用作投资升值，现在我大概给他算了一下，粗略要亏十来万，未来可能亏得更惨，至少五十个W起步。
“买房一时爽，亏钱火葬场。”
凑巧的是，今年一个同学当兵退伍回来了，也非要闹着结婚前买一套房，死活不听就要买房，无奈没有办法之下，我只好不拦着，毕竟用的也不是我的钱。
最后这位退伍回来的朋友在邛崃买了一套三的，首付三成，贷款三十年，每个月还三千。我问他邛崃现在房价多少钱，朋友回答我说，现在七八千，随后朋友又问我，价格应该还合适吧？
我不知道该怎么回答，只能接一句，“你开心就好”。
买房一定要趁早买，一定要低价买高价卖，买房本质上就是跟炒股一样，没有任何的分别，不同的是，对于刚需者来说，买高买低影响不大，毕竟你都是拿来住的。
但问题是现在都2022年了，对于大部分的购房者来说，刚需基本上见底了，现在市面上就只剩下已经入手的投资者和还在观望的投资者。
话都说到这个份上了，我只想说最后一句大实话，县城的、三四线城市的、不住的房、能赚钱的房，能卖的，最好是赶紧卖掉。
为什么这么说？
其实最早开始讨论房地产泡沫问题的，一定不是今年才开始的，我们翻看时间线就可以知道，早在五年前，就有人在探讨房地产的泡沫化问题，以及房地产增长过快的问题。
甚至是早在2006年，就曾经有过关于房地产调控的措施出台，那应该算是比较早针对房地产的调控措施。
如今我们回望，房地产业喊“狼来了”喊了这么多年，为什么单单就今年开始，房地产市场接连出现问题，甚至隐隐有爆雷的风险呢？
要厘清为什么2022年如此重要，我们就需要明白两个宏观趋势。
第一个，当然就是供需市场。
对房子的需求我们可以从三个方面来看，第一个是人口的增加，从人口出生数据可以看出1986年到1991年，这段时间国内出现了婴儿潮，每年的出生人口都超过了两千万，2013年国内的死亡人口是972万，也正是这批人差不多进入社会的时间，2000万人进，一千万人出，人口的增长自然会带动对房地产的需求。
第二点就是农村人口向城市的转移进一步增加了需求，过去农村人口是不需要买房的，但来到了城市里，就得在城市里拥有自己的商品房，于是城市人口密度大、资源集中、物价高，城市人口的增加必然会进一步推高需求。
第三点就是投资需求的增加，在人们没有更好投资市场的前提条件下，房地产就替代了股市，成为了普通人较好投资的一个标的物。
过去房地产的供需市场，一直都是在某种平衡之中，不过现在随着人口出生率的下降、城市化进程的瓶颈，这个问题开始反过来了。
房子越来越多，住房的人却越来越少，怎么办？
2015年底，全国房地产库存7.18亿平方米，也就是在这一年李嘉诚李超人“跑路”了，很多人嘲讽李嘉诚的愚昧，其实事实恰恰相反。
因为2016年的棚改货币化，以及对房地产的去库存，这让原本稳定的三四线城市房价又上涨了一波，改建老旧小区，然后地方补贴一半，自己出一半，就可以买到新房，搬进新家，但钱是大风刮来的吗？
当然不是。
2020年地价的涨速超过了房价，这从侧面说明地方对房地产的依赖更重了。
也就是从2022年开始，人口数据、经济数据、加之疫情对经济造成的隔离和封闭，这让所有的负面消息在此刻暴露无遗，于是我们看到，今年各地房地产市场都出现了一定程度的下降。
继续分析来看，我们还会发现，这不是一个结束，而是一个开始。
第二个宏观趋势，就是债务问题。
在过去的20年时间里，房地产对GDP的贡献同比增幅73.8%，而房地产整体市场的空置率也一直很高，空置率一高租金也就不会搞，这也是为什么我国房地产价格和租金比之间差异如此大的原因之一。
2009年，美国经济学家雷恩哈特和罗格夫在《这次不一样？——800年金融危机史》一书中分析了近800年来各种金融危机，最后得出一个结论是：钱借多了，会导致杠杆太高，经济就更容易出问题。
杠杆，本质上就是拿借来的钱作为支点，去撬动投资更多的项目，从而拉动几倍甚至数十倍的经济增长。
而房地产，过去很大程度上就是一直依赖这种模式。
我国企业2007年的杠杆率是80%左右，到了2015年，这个数字翻到了160%；居民杠杆率从2008年的12%上升到了2021年的62.2%，这背后很大程度上都是由房贷组成的。
出来借的，总有一天要还的。
遇到今年疫情，大部分人失去工作乃至收入，房贷自然就有断供的风险，从宏观的角度看，当一些家庭被迫卖房生存时，这也会导致房地产市场出现价格的下跌。
2008年的金融危机，导火索就是居民债务水平过高。
而眼下，不管是债务率还是房地产市场供需，似乎都快触及到了某个点，这个点带着一圈圈纹理逐渐散去，最后破裂开来。
继续说回今年退伍买房的那个朋友，我给他算了一笔账，现在他没有工作，不知道应该干嘛，每个月的房贷还款是三千元，三十年下来一共需要还108万元。
如果，如果朋友眼下买的房子房价下跌50%，那么算上朋友要支付的房贷利息和本金，那么朋友至少要多支付50万元。
这才是真正可怕的地方。
有人说今天的房地产就是一场击鼓传花的游戏，这一点我是非常赞同的，我们的房地产上涨了十几年，导致在这十几年时间里，似乎从未有人会想过如果房价下跌会怎样。
而选择在此刻高位接盘的人，无疑都需要莫大的勇气，这种勇气既是用来承受失败的，也是用来承受风险的。
对于经济能力一般的人，在买房这件事上，真的就需要深思再深思，因为你的一个决定，要么可能为你省下几十万，要么为你负债几十万。
这就是天差地别的结局。
有的人肯定会说了，打死我也不信房价会下跌到这个水平，这是绝对不可能的，事实上如果我们去问三十年前的日本人，他们之中大部分人也会这样回答，但眼下今天的日本至今还未走出泡沫的阴影，足以可见金融系统性风险的威力。
这几年魔幻的事情很多，未来可能会更多。就在去年，笔者的一位金融硕士朋友选择全款把房子还完了，我问他为什么一个金融专业的人能犯如此低级的错误。
他的回答其实非常耐人寻味，中心思想就一个，不怕一万，就怕万一，先把负债还清了，到时候不管发生什么事，我至少不会负债，不会有风险。
如果我们能够前往未来，或许能够得到一个确切的答案。但今天我们只能站在现在，站在此刻，用前人的经验和自己的知识总结未来可能会发生什么。
虽然我们的情况有所不同，跟日本不同、跟美国不同，但经济学的原理是相同的，经济学的理论是相同的，货币的逻辑也是一致的。
房地产的神话，也许是时候成为过去了。而那些在高位接盘的人，也相当承担一切风险，不管这风险是涨还是跌。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你。返回搜狐，查看更多
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